Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches am 01. November 2020 in Kraft trat setzt das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) außer Kraft. Im neuen Gebäudeenergiegesetz werden die Angaben in der Immobilienanzeige, die ein Energieausweis mindestens enthalten muss, in § 87 GEG beschrieben.

Die relevanten Angaben sind:

• Die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis.
• Den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
• Den wesentlichen Energieträger der Heizung des Gebäudes.
• Bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr.
• Bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H), falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.
• Energieausweise, die ab 1. Mai 2021 für bestehende Wohngebäude neu ausgestellt werden, müssen dann auch über die Höhe der CO2-Emissionen des Gebäudes informieren. Das gilt sowohl für den Bedarfs- als auch für den Verbrauchsausweis.

Der Energieausweis (auch Kopie) muss spätestens bei der ersten Besichtigung dem Käufer oder Mieter vorgelegt werden.

Den Energieausweis erhalten Sie von Ihrem Kaminkehrer oder einem Energieberater.

1. Sinn und Zweck der Verpflichtung
Der An- und Verkauf von Immobilien ist geeignet, größere Summen zu transferieren. Daraus resultiert eine besondere Gefährdung des Immobilienmaklers, zur Geldwäsche missbraucht zu werden. Illegal erworbene Finanzmittel können in Immobilienbesitz umgewandelt und durch den Verkauf zu frei verfügbaren Finanzmitteln werden, die durch den Immobilienverkauf als legitim erwirtschaftet erscheinen. Auf die Fachstudie Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland des Bundeskriminalamts wird hingewiesen. Immobilienmakler nehmen eine Schlüsselposition in der Vermarktung von Immobilien ein. Das Geldwäschegesetz sieht daher vor, dass Immobilienmakler im Rahmen ihrer Tätigkeit u.a. bestimmte Sorgfaltspflichten einhalten müssen. Zu den Sorgfaltspflichten gehört die Identifizierung der Parteien. Ein Ziel ist es, durch die Identifizierung und die Feststellung der wirtschaftlich Berechtigten der Transaktion sogenannte Strohmanngeschäfte zu verhindern.

2. Sorgfaltspflichten und Verdachtsmeldung
Die Einhaltung der Sorgfaltspflichten (insbesondere die Identifizierung beider Parteien, Feststellung etwaiger wirtschaftlich Berechtigter bei Strohmanngeschäften) dient gerade auch dazu, dass der Immobilienmakler durch die dabei erhobenen Daten in die Lage versetzt wird, bei verdächtigen Wahrnehmungen eine entsprechende Meldung bei den Strafverfolgungsbehörden zu erstatten (das heißt bei Anhaltspunkten dafür, dass das Geld oder die Immobilie aus einer Straftat stammen oder im Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung stehen).

3. Abgrenzung gegenüber der Identifizierungspflicht der Notare
Eine Identifizierung durch den Makler beim Notartermin ist grundsätzlich nicht mehr rechtzeitig. Das Ziel der Identifizierungspflicht von Immobilienmaklern ist es, die bei der Anbahnung des Immobiliengeschäfts agierenden Personen zu identifizieren. Es handelt sich hierbei um einen weiteren bzw. anderen Personenkreis als den, der dann ggf. tatsächlich bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags auftritt.

4. Zusammenfassung
Beide Parteien – potentielle Käufer wie auch Verkäufer – müssen durch den Makler spätestens identifiziert werden bevor er die Daten weitergibt, durch die eine Aufnahme der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ermöglicht wird. Bei Geschäftsbeziehungen, die dieses Stadium nicht erreichen, muss durch den Makler keine Identifizierung vorgenommen werden.